A Propósito del Caso CAVAL: Especulación del Suelo, Rol del Municipio y Participación Ciudadana

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Mucho ha repercutido el caso Caval, que, en conjunto con PENTA y SQM, remeció a una sociedad que va interesándose cada vez más por los temas de su cotidiano, copando las instancias de participación (aun bastante inmaduras) y exigiendo que se abran más y mejores espacios. Poco a poco, y por diversas formas, se va recuperando el interés por una educación cívica extirpada durante la pos dictadura. Falta mucho, pero se avanza hacia allá.

 

Desde nuestra perspectiva, lo más importante de la repercusión pública del caso Caval es la nueva oportunidad para demostrar que el mercado del suelo es uno de los negocios más especulativos y lucrativos en Chile.

En este caso en particular, tres fundos en Machali, con un avaluó fiscal de $318 millones, comprados por Caval a $6.500 millones fueron vendidos (de forma apresurada) en $9.500 millones solo un año después, casi 30 veces más caro que lo que supone valen, sin  intervención en dichos terrenos.

¿Qué hace que el suelo suba tanto su valor en tan poco tiempo? ¿Cómo se puede regularizar la especulación del suelo? ¿Cuál es el rol que juega la ciudadanía en el ordenamiento territorial? Esta y otras preguntas deben empezar a hacerse más comunes a solo días de que el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU) entregue los resultados de su trabajo a la Presidenta de la República, instancia que había pasado casi desapercibida desde su creación, en agosto del 2014, y que creemos debería ser un polo importante en debate público para este año.

El actual borrador del CNDU contiene 22 medidas enmarcadas en tres ejes fundamentales (1) Integración Urbana, (2) Regeneración de Ciudad Segregada, (3) Fortalecimiento de la Comunidad y Participación Ciudadana. Todo con miras a las reformas estructurales que requiere nuestro país en términos de desarrollo territorial, traduciéndose en cambios sustanciales de la Ley General de Urbanismo y Construcción, su correspondiente Ordenanza y por extensión a la forma en que se administra, regula y planifica el territorio.

Apuntes importantes de dicho documento recaen en las competencias de los actuales Instrumentos de Planificación Territorial (IPT´s), los cuales, en conjunto con el resto de la legislación chilena, permiten y fomentan las prácticas de especulación del suelo.

El IPT por excelencia es el Plan Regulador (seccional, comunal o intercomunal) cuya aprobación depende del Municipio a través del Concejo Municipal, o de la Intendencia a través del Consejo Regional, dependiendo del caso. Una de las atribuciones de este instrumento es el Límite Urbano, la línea imaginaria que define hasta donde puede o debe crecer una determinada ciudad. Todo lo que este “dentro” de ese límite es edificable con infraestructuras propias de la urbe. Por otra parte lo que queda excluido de dicho límite se asume como suelo rural, el cual queda exento de la planificación e imposibilitado de desarrollar actividades e infraestructuras propias de las ciudades.

Cuando un terreno pasa de suelo rural a suelo urbano, no es solo que en el Plan Regulador pertinente se añada un paño más a la ciudad. Lo que cambia (y aumenta) de forma drástica es el precio de la tierra, ya que las actividades y edificaciones que se pueden realizar en ella se diversifican.

Así es como particulares adquieren inmensas extensiones de tierra en áreas rurales, con un aparente valor agregado mínimo, y éstas quedan en un “estado de espera” para ser integradas al área urbana, mientras su valor especulativo se multiplica decenas de veces. Y con ello la presión de los privados hacia la actualización de los planes reguladores. Esto hace preguntarnos ¿quiénes deciden el uso que se le da a un barrio o a una ciudad?  ¿Qué voces son las que se escuchan en las modificaciones de los IPT´s?

Esta ambigüedad a la hora de aclarar quién finalmente decide sobre el territorio, nos presenta 3 actores que juegan un rol clave en la construcción de ciudad.

Partimos por los privados que buscan la especulación del suelo, gestionando para incluir su terreno rural recién comprado dentro de los límites de la urbe para poder encarecer exorbitantemente su precio.

Luego está el municipio, quien en última instancia es quien resuelve los nuevos Planes Reguladores y si dichos terrenos entran o no a la planificación urbana. El espíritu de esa decisión debe ir enfocado en un acabado diagnóstico de cada caso, en el que la Municipalidad debería velar por los intereses de sus ciudadanos y no ceder ante presiones particulares, construyendo así una propuesta de desarrollo para su comuna que cuente con la participación de sus principales actores, sus habitantes.

Situación difícil tomando en cuenta el déficit democrático de la institucionalidad municipal que se mantiene casi intacta desde la dictadura. Creemos que para evitar el lucro y la especulación de nuestros territorios, los municipios deben jugar un rol fundamental, empoderándose de las atribuciones que los vecinos le han dado y asegurar que la decisión sobre el ordenamiento del territorio sea para el bien de la mayoría de los habitantes de esta.

Lo cual nos lleva al tercer responsable: la misma ciudadanía que pasa por alto las instancias de participación, que por norma, deben realizarse para tomar estas importantísimas decisiones. Es claro que estas instancias son meramente consultivas y no vinculantes, pero si no logramos copar estos espacios, aun en perfeccionamiento, caeremos en la más profunda inacción territorial, donde las decisiones se toman sin la participación ni opinión de los reales implicados.

Hay muchos ejemplos de movilizaciones territoriales que han logrado incidir por fuera de los espacios formales de participación en el plan regulador, lo que demuestra por un lado la necesidad de cambiar la institucionalidad participativa, y por otro de la fortaleza de la movilización en la lucha por el derecho a la ciudad.

La especulación del uso de suelo es una práctica cotidiana en Chile, legal y altamente dañina para nuestra comunidad, pues se deja en manos de agentes especuladores parte importante de la planificación de nuestros entornos de desarrollo. Por mientras, esperemos que el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNUD) tenga la altura de miras necesaria para poder regular este tipo de actividades con el foco puesto en una nueva sociedad, un nuevo tipo de ciudad, un nuevo tipo de desarrollo.

(*)Licenciado en Geografía. Encargado Programa Municipio y Territorio, ICAL.

Fuente: ICAL

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